文|略大参考钱多多

永辉在学习胖东来的时辰，关闭了低效门店，发展了自有品牌，就连物流仓储也升级转变。但除此以外，胖东来如故个腰间挂满钥匙的“河南房主”。

胖东来是个名副其实的“房主”。据不齐备统计，大胖、小胖、北海店、金三角店、时期广场店、天神城胖东来场地的市集，均为胖东来旗下自有。胖东来通过联营神志，把本应收取的固定房租调动为与DQ、名创优品等品牌的销售返点分红。

当作河南知名企业，胖东来销售额浩大，如故一座：“文化地标”，大略带动耗尽者来河南旅游的积极性。在这一布景下，胖东来在拿地等方面具备彰着上风，疏导上自己苍劲的流量，很容易造成一种品牌+生意地产的生意形态。

比较之下，永辉像个外来打工的考验东说念主，不仅门店，就连物业也多是出租的。房租收入给了胖东来让利职工的沉稳，也让永辉的调改里，体现出了小数“小马过河”的意味。

01学胖东来，但没带房本

叶国富在胖东来买炸红薯条的时辰，感受到胖东来的优质奇迹，并在两个月后斥资63亿元收购学习胖东来形态的永辉。

但是，叶国富健忘胖东来不仅能依靠卖红薯条赢利，更能赚房租费。

胖东来的品类险些涵盖了整个日常生计需求，疏导上胖东来的品牌效应，大宗东说念主群的汇注，让胖东来周围的每一间物业，皆极具生意价值。

——这种价值来自胖东来，最终也调动为房租或者互助用度。以时期广场店胖东来为例，该门店以联营神志与外来品牌互助，用分红返点取代房租用度。

这是胖东来的赢利密码，胖东来旗下孝敬收入占比的前五商超中，除却因为房租到期行将闭店的生计广场店，时期广场、天神城、大胖、小胖店均位于胖东来旗下的市集内。

具体收了若干房租，胖东来莫得公布过。但从相同学习胖东来形态的步步高财报中不错转折看到这种生意形态的苍劲，说明2025年半年报，步步高获得3.44亿元的租借收入，收入占比远超其百货、物流和告白等业务。扫尾2025年三季度末，步步高已坐拥137亿元投资性房地产，有着不少房本。

于东来说“胖东来不追求利润最大化”，但靠着房租收入，胖东来却不缺利润。

但永辉莫得“房本”，投资性房地产仅为2.81亿元，也即是胖东来在许昌市建安区买个地块的钱，永辉可出租的门店绝顶少。

换而言之，永辉调改后东说念主潮再旺，也只可外租我方那一圈“领地”，而通盘市集再火，它不属于永辉。

而目下永辉念念当“包租公”，也没那么容易。

一来，永辉莫得胖东来那么强的拿地才气。

胖东来的门店主要鸠合在许昌与新乡，实打实的为当地带来税收收益和旅游收入，带动地区经济，自然容易获得维持。

二来，永辉账上没那么多钱。

永辉超市的方向性现款流合手续缩水，最新的三季度财报，永辉的方向现款流依然转负，账面货币资金33.58亿元，是其近10年新低。

诚然还有另一个愈加本色的问题：就算永辉能当房主，它有胖东来那么强的流量效应吗，能赚取那么多的房钱吗？

永辉目下是有“外租区”的，也即是超市周围一小圈的商铺，但以百子湾永辉店的外租区为例，有17家品牌入驻，却皆是久久丫、膜法世家、“鱼你在一说念”等中小品牌。要是超市最外围的一圈，皆诱导不来大品牌，那么它的流量，要怎样撑起一个市集呢？

02代价付出了，平正没看到

永辉超市改造指引小组的组长叶国富曾公开默示“胖东来形态是中国超市唯独的出息，不调改必死无疑”。

但是在现场的于东来听到这句夸赞，却公开默示叶国富以身入局插足永辉是“用钱找罪受”。

永辉真实花了许多钱。

为了调改，永辉的门店动辄关闭一个月。为发展永辉的自有品牌，永辉还撤退了一半控制的SKU。楼下小卖部停业几天皆要赔钱，而永辉一间门店的年收入超过5000万。此外，关店要给房主付失约金、商品需要清仓、职工需要闭幕。

——全是钱。从2024年6月底至2025年9月底这一时期，永辉的门店数目从943家降至450家，闭店总资本高达16.45亿元，这笔支拨依然占永辉截止2025年9月底净钞票金额的47.12%。

钱花了，陈说呢？看不太明晰。

永辉的毛利率并莫得因为调改而彰着莳植。永辉CEO王守诚曾在2025年7月的一次采访中线路，彼时调改门店的自有品牌销售占比在5%-15%。

永辉的单店收入倒是上升了。据统计，永辉在调改前的2024年上半年工夫的单店营业收入4006.36万元，而调改后的2025年上半年单店营业收入是5425.72万元，全体飞腾35%。

——但这部分的飞腾有个前提，调改中，大宗的低收初学店被关停了，不行着实反馈调改的影响。而据龙商网超市周刊报说念，永辉调改门店客单价莳植12%，但客流量同比下跌19%，导致同店营收下滑8.3%。

和讯网、北京商报等媒体在看望胖东来调改店后，默示客流趋于平淡，责任日鲜少出现列队表象，网红居品无东说念主问津。“略大参考”在北京百子湾永辉门店开业第三天看望时就出现了，全体客流寥落，熟食区“伴计多过顾主”的征象。

03房租是名义，实力是里子

“房租”以外，胖东来腾贵利润的另一个神秘，是它苍劲的自有品牌。

靠着自家的渠说念、和胖东来两个字品牌上风，它不错吃到正本属于耗尽品牌的利润空间——品牌的利润可比零卖商高。

而脚下，永辉还没找到属于我方的爆品。据永辉超市淘宝旗舰店数据，通盘门店仅有一款黑松露火腿松露饼干的销量过万，销量远低于山姆代购店肖似居品。此外，通盘门店仅有三款居品的销量超过5千。

更粗暴的是，调改后的永辉还要靠近胖东来的竞争。有许多用户默示，去永辉调改店是为了买胖东来的居品。要是永辉和胖东来皆上架吞并类型的居品，常常会聘用胖东来。

据中国互助贸易企业协会报说念，永辉调改店全体TOP20商品榜单掩盖金枕榴莲、白酒、入口三文鱼、鲜嫩大闸蟹、永辉定制鲜牛奶等，生鲜、品性乳成品、礼赠类商品占比超七成。

——这些商品多数皆有个特色，莫得胖东来的同款。

永辉不光不行像胖东来一样收房租，还要被胖东来“抢生意”。

没认识，生意全国从来皆是讲实力，相同是大模子，ChatGPT要收140多块钱的订阅费，元宝却还需要扶持几天腾讯视频会员来获客。杂牌咖啡入驻明星市集需要列队找继续，星巴克却不错拿到大宗的店租优惠。

房租、自有品牌，这些仅仅胖东来高利润的名义。它的本色，是“胖东来”三个字苍劲的品牌溢价，和背后的实力。房租和自有商品，仅仅这种品牌力的变现。

即便胖东来不是“房主”，难说念它就收不到“房钱”了吗？它也不错通过和市集计划压低房钱的神志取取得报。

即便胖东来不搞自有品牌，它就赚不到更高的毛利了吗？它在面对上游供应商时，仍然极具议价权，仍然不错获得更好的价钱。

在这个历程里，生意形态是体式，胖东来的实力才是本色，关于那些胖东来的学徒来说，这可能愈加难以学习和师法。